Vous allez louer un logement meublé. Pour qu'il puisse être qualifié de meublé il doit remplir certaines conditions. Les règles de la loi du 6 juillet 1989 qui s'appliquent pour un logement loué nu à usage d'habitation principale ne s'appliquent plus à un logement meublé régit par la loi du 18 janvier 2005 et l'article 632-1 du code et le construction et de l'habitation. Ceci dit certaines réglés et recommandations des autres fiches (qui concernent des logements vides) sont transposables en grande partie pour un meublé (recherche du logement, bail, état des lieux , loyer et charges, fin de bail). Les principales différences concernent :

1- Définition d'un logement meublé

Pour qu'une location soit considérée comme meublée au sens du code de la construction et de l'habitation (CCH), il ne suffit pas que le bail l'indique.

• Il faut que tous les éléments mobiliers (du lit aux ustensiles de cuisine) soient présents au moment de l'entrée dans les lieux, sans quoi le juge pourra requalifier le bail en bail vide, et ainsi le soumettre à la loi du 6 j uillet 1989. Attention à bien les faire figurer avec leur état à l'inventaire dans l'état des lieux.
• Il faut que le logement constitue la résidence principale du locataire et bien sûr, comme une location vide, soit un logement décent.

2- La durée du bail et la fin de bail

Le bailleur peut être non professionnel ou professionnel. Peut être considéré comme professionnel un bailleur qui met plusieurs biens en location, de manière habituelle, dans un but lucratif et même si ce n'est pas une profession. Dans ce cas vous pouvez être protégé contre certaines clauses abusives du contrat qui ne sont applicables que pour des contrats entre consommateurs et professionnels. Certains bailleurs essaient de s'exonérer de ce statut professionnel pour faire figurer ce que bon leur semble dans leurs contrats.

Le contrat de location est obligatoirement au moins d'une durée d'un an, à tacite reconduction. Il doit être écrit et ne pas comporter de clauses abusives si le bailleur est un professionnel. (ex : versement d'une indemnité en cas de départ anticipé, état des lieux dressé par le seul bailleur en l'absence d'état des lieux contradictoire, réparations à la charge du locataire...).

Attention : pour un bailleur non professionnel aucune réglementation concernant ces clauses abusives n'est applicable !

L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire et doit bien sûr prendre en compte les meubles.

En tant que locataire vous pouvez donner votre congé avec un préavis de un mois (au lieu de trois pour un logement vide) sans motivation. Faites-le par courrier RAR. Le bailleur peut avec un préavis de trois mois vous proposer le renouvellement du bail à l'échéance à des conditions différentes (augmentation du loyer par exemple). Si vous les acceptez le bail est renouvelé pour une période d'au moins un an. Pendant la durée du bail le loyer ne peut être révisé (si cela est prévu au bail) qu'en suivant l'indice IRL comme pour un logement vide.

Le bailleur, qui ne souhaite pas renouveler le contrat, doit en informer le locataire en respectant le préavis et motiver son refus par l'une des raisons prévues par la loi (reprise pour l'habiter ou le vendre, motif légitime et sérieux par exemple : non respect des obligations du locataire).

Attention : si le locataire est un étudiant, le bailleur peut proposer un contrat de location de neuf mois. Dans ce cas, le bail est à durée déterminée, il se terminera à la fin des neuf mois, donc sans tacite reconduction et sans besoin de délivrer un congé au bailleur pour y mettre fin.

3- Dépôt de garantie et charges

Le montant du dépôt de garantie n'est pas réglementé. Le bailleur peut donc le fixer librement. Il doit être restitué en fin de bail sans délai.

Les charges peuvent être comprises dans le loyer qui est alors dit « charges comprises » et aucune somme ne peut alors être réclamée en sus. Le bailleur peut aussi faire figurer au contrat la nature des charges qui seront à payer par le locataire. La répartition locataire-propriétaire peut s'inspirer de celle pour les logements vides sans que cela soit une obligation. Le bailleur peut alors demander une provision pour charges et procéder à la régularisation annuelle ou en fin de bail.

4- Les droits et obligations des parties

Elles sont déterminées librement dans le contrat et ne doivent pas comporter de clauses abusives si le bailleur est un professionnel. En absence de clauses écrites ce sont celles du Code Civil qui s'appliquent :

• pour le locataire : user du logement en « bon père de famille », payer le loyer, effectuer les réparations locatives et de menu entretien, assurer le logement ;
• pour le bailleur : fournir un logement décent, effectuer les réparations autres que locatives.

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