Vous avez trouvé à louer l'appartement que vous recherchiez. En tant que locataire vous disposez de certains droits, mais avez aussi de devoirs.

Vous devez d'abord payer votre loyer qui peut être révisé sous certaines conditions. Votre bailleur doit vous fournir une quittance.

Vous pouvez envisager des transformations et aménagements... dans certaines limites ! Vous devez occuper votre logement en « bon père de famille » sans causer de troubles à votre voisinage, mais votre bailleur doit aussi vous assurer une jouissance paisible du logement ce qui entraîne pour lui certaines obligations (réparations, obligations en tant que copropriétaire si vous êtes dans une copropriété...).

Enfin n'oubliez pas que sous-location, prêt ou hébergement de tierces personnes sont aussi encadrées par la réglementation.

1 - Le loyer :

Une fois qu'il est fixé dans le contrat, le locataire est tenu de le payer à échéance, ou d'avance si le contrat le précise.

Mais le loyer peut évoluer dans deux cas seulement. Le premier est l'augmentation, s'il est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, ou s'il est prévu une clause d'indexation (c'est-à-dire une clause qui fait varier le loyer en fonction de l'indice de référence des loyers, l'IRL).

Comment calculer l'indexation du loyer ?

Pour faire jouer la clause d'indexation, il faut un indice de référence (indice du 1^er trimestre, 2^e trimestre...). S'il n'est pas prévu clairement dans le contrat, alors on appliquera le dernier indice publié au jour de la signature du contrat. (Art. 17 de la loi du. 6 juillet 1989).

Le calcul sera effectué sur la méthodologie suivante : Loyer * (Indice de référence de l'année en cours/Indice de référence de l'année précédente) = Nouveau loyer.

Consulter l'évolution de l'IRL.

Est-ce que, en cas de baisse de l'indice, le locataire peut exiger de son bailleur une diminution du loyer ?

Oui, mais à plusieurs conditions :

• l'indexation sur l'IRL doit être inscrite dans le bail ;
• le bail doit mentionner la « révision » ou « l'indexation » du loyer selon l'IRL. S'il parle « d'augmentation en fonction de l'IRL », ou de « révision à la hausse selon l'IRL », aucune baisse ne pourra être appliquée ;
• enfin, le locataire doit demander la révision. Selon la loi, « l'indexation intervient à la date convenue entre les deux parties ». À partir du moment où soit le locataire, soit le propriétaire bailleur en fait la demande, l'indexation est obligatoire. Si tel n'est pas le cas, le loyer ne change pas. En revanche, si une clause prévoit que l'initiative de la révision appartient au seul bailleur, alors, reste le problème de savoir si une telle clause est licite.

Est-ce que l'acquéreur d'un logement loué (le nouveau bailleur) peut procéder à l'indexation rétroactive des loyers et en exiger le paiement au locataire ?

Oui, si le bailleur n'a pas procédé à l'indexation pendant le bail, il peut revenir cinq ans en arrière pour l'indexation (art. 2224, Code civil). Mais le nouveau bailleur n'aura que le droit de réclamer les loyers échus depuis qu'il est propriétaire du bien.

Dans quel cas puis-je décider de suspendre mon loyer ?

Les seuls cas où les juges ont considéré que la suspension de loyer était possible sont ceux où les lieux loués étaient devenus inhabitables (cour d'appel de Nîmes, 3 mai 2001, ou cour d'appel de Colmar, 16 juin 2008) [exemple : les plafonds du logement présentaient des traces d'infiltrations, les murs étaient fissurés en divers endroits, la fosse septique était apparente et fissurée, à tel point qu'elle suintait et entraînait une odeur nauséabonde ; enfin la chaudière à charbon était en mauvais état et se trouvait également fissurée] (exemple : victime d'un dégât des eaux rendant les lieux inhabitables). De plus, avant toute suspension, il faut que le locataire ait mis en demeure le bailleur de faire les travaux de réfection. Attention : Il n'est pas conseillé de décider de suspendre les loyers sans l'accord du juge car tant que ce dernier ne s'est pas prononcé on n'ignore si l'état du logement justifie cette suspension.

Hors cas de l'indexation, dans quelle mesure le bailleur peut-il augmenter mon loyer ?

Il peut le faire si le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables (art. 17 de la loi du 6 juillet 1989). Mais sous les conditions cumulatives suivantes (art. 18 de la loi du 6 juillet 1989) :

• le bailleur doit fournir au moins six références pour les communes de plus de un million d'habitants, trois références minimum pour les autres communes ;
• 2/3 des références doivent porter sur des logements qui n'ont pas subi de changement de locataire depuis au moins trois ans ;
• les références doivent comporter le nom de la rue, le numéro, le montant du loyer, la superficie réelle, les équipements collectifs présents... ;
• il ne peut l'augmenter qu'à l'issue d'une période de trois ans (ou six ans si c'est une personne morale).

Attention : si l'augmentation qui en résulte est supérieure de plus de 10 % du loyer initial, alors le bailleur devra étaler l'augmentation sur une durée de trois ans (1/3 par an), ou sur six ans si c'est une personne morale. Si l'augmentation est de plus de 10 %, alors elle devra être étalée sur six ans quel que soit le type de bailleur.

De plus, si aucun accord amiable n'est trouvé pour une telle augmentation, le locataire peut soit saisir directement le juge d'instance, soit saisir la Commission départementale de conciliation sur le logement. Si toujours aucun accord n'est trouvé dans le cadre de la conciliation, le locataire pourra saisir le juge afin que ce dernier fixe le montant du nouveau loyer.

2 - La quittance :

Chaque fois que le locataire s'est acquitté de son loyer, le bailleur est tenu, si le locataire en fait la demande, de lui délivrer une quittance pour le loyer payé. En revanche, si le locataire ne l'a pas payé intégralement, le bailleur doit lui adresser un reçu (art. 21 de la loi du 6 juillet 1989).

Est-ce que le bailleur peut me faire payer une somme pour l'envoi et/ou l'établissement de la quittance ?

Non. La remise de la quittance doit se faire gratuitement, que ce soit pour l'envoi ou l'établissement, aucun frais ne doit être facturé au locataire au titre de cette obligation (art. 21 de la loi du 6 juillet 1989).

3 - Les transformations et aménagements

Si le locataire a le droit de faire tous les aménagements qu'il souhaite dans les lieux loués, il ne peut pas transformer le logement. En effet, le locataire peut, sans autorisation du bailleur, aménager librement les pièces du logement loué, notamment en modifiant leur usage (art. 6d et 7f de la loi du 6 juillet 1989).

A- Les transformations :

Ouverture dans un mur de plus de 2 mètres de large, transformer la cuisine en lingerie et la chambre en cuisine aménagée...

Quelles sanctions encourt le locataire en cas de transformation sans autorisation ?

Le locataire ne peut être tenu à la remise immédiate des lieux loués que si ces transformations portent atteinte à la sécurité du logement et de ses équipements (malfaçons pouvant porter atteinte à la solidité de l'immeuble ou risque de créer des dégâts des eaux...). En revanche, si aucun risque n'est décelable, la remise en état ne peut avoir lieu, si le bailleur le souhaite, qu'à la fin du bail. Mais le bailleur pourrait décider de procéder à la résiliation judiciaire du bail pour des transformations qui ont été faites par le locataire sans autorisation, quand bien même ces transformations ne sont pas dangereuses pour la sécurité du logement ou de ses équipements.

B- Les aménagements :

Ce sont les travaux qui se limitent à permettre une utilisation des lieux loués ou qui ne portent pas atteinte au gros œuvre. Dans ce cas, le locataire ne sera pas tenu de remettre les lieux en l'état (enlever les aménagements) après son départ.

Est-ce que je peux mettre une baignoire à la place de la douche préexistante dans la salle de bains de mon logement ?

Oui. Mais il faut pour cela que ce soit fait par un professionnel (il faut que les travaux soient conformes aux règles de l'art) et que l'installation ne porte pas atteinte au gros œuvre (baignoire non scellée).

Est-ce que je peux changer la couleur des peintures dans mon logement ?

Oui. Le locataire peut mettre les couleurs qu'il souhaite et ne sera pas tenu à la remise en état à la fin du bail, sauf à ce qu'elles soient si excentriques qu'elles empêchent une habitabilité normale (exemple : le rouge vif n'empêche pas cette habitabilité).

4- La jouissance paisible du logement

Le bailleur est tenu d'assurer la jouissance paisible du logement : cette obligation rejoint l'obligation du bailleur de procéder aux réparations tout au long du bail, dès lors qu'elles ne sont pas de nature locative, mais son champ est beaucoup plus large, car elle porte aussi sur les éléments troublant la jouissance et qui trouvent leur origine dans les parties communes (dans le cas où la location est sise dans une copropriété).

L'ascenseur de la copropriété est en panne depuis longtemps et le bailleur ne fait rien. N'en est-il pas responsable ?

Si, il manque dans ce cas à son obligation de jouissance paisible (art. 6b de la loi du 6 juillet 1989) si le locataire habite à un étage élevé et que, malgré des relances auprès du bailleur, ce dernier n'a effectué aucune démarche auprès du syndicat de copropriétaires pour tenter d'y remédier.

Dans mon immeuble, il y a beaucoup de bruits du fait des voisins, est-ce que je peux demander à mon bailleur de faire cesser ces troubles ?

Le bailleur ne répond pas des nuisances sonores occasionnées par les voisins dès lors que ces voisins ne sont ni les locataires ni les préposés (entrepreneur, gardiens... ) du bailleur. Si le locataire est dans une copropriété et que le bruit vient d'un autre copropriétaire, le bailleur ne sera pas tenu responsable des bruits que ce copropriétaire occasionne. Si le locataire est dans une maison individuelle et que l'auteur du trouble est le voisin de la maison louée, le bailleur ne sera pas non plus responsable. Dans ce cas, il faut agir à l'encontre de l'auteur des nuisances sonores sur le fondement du trouble anormal de voisinage (article 544 Code civil).

Attention : le bailleur n'est responsable des troubles causées par des tiers (étrangers au bailleur) que si ils portent une atteinte matérielle à la chose louée (ascenseur, fissures dans le murs provoquées par des travaux effectués par des tiers). En effet, dans ce cas, le bailleur est tenu d'accomplir toutes les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande en cessation de trouble subi par le locataire, dans le cas où le trouble résulte des parties communes. Mais ce n'est que le défaut de diligence qui est sanctionné, pas le trouble dans les parties communes, donc s'il est intéressant, parallèlement, de mettre en demeure le bailleur de les accomplir, il faut envisager également de mettre directement en cause le syndicat de copropriétaires ou l'auteur du trouble (art. 544 Code civil.) afin d'obtenir la cessation du trouble ainsi qu'une indemnisation pour le préjudice subi.

5- Sous-location, prêt et hébergement

• La sous-location et la cession de bail sont formellement interdites par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989.
• L'hébergement : « les clauses d'un bail d'habitation ne peuvent avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d'héberger ses proches ». Lorsqu'il s'agit de proches (famille, concubin notoire), il peut les héberger même pour une longue durée. En revanche, lorsqu'il s'agit d'une personne plus éloignée (ami, par exemple), il faut que l'hébergement soit temporaire, sans quoi l'accord du bailleur peut être nécessaire.
• Le prêt du logement : il faut distinguer selon qu'une clause du contrat de bail l'interdit ou pas.
• Si une clause interdit le prêt : cette clause est licite
• Si aucune clause ne l'interdit pas : il faut que le logement prêté continue de rester l'habitation principale du locataire prêteur, car les juges sanctionnent l'abandon définitif de la jouissance des lieux au visa de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 (car ce serait considéré comme de la sous-location ou de la cession de bail). Le prêt doit donc être temporaire.

 

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