La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a été votée le 27 Mars 2014.

Il n'y a pas de rétroactivité pour les baux signés avant cette date.

Application de la loi sans décret

Le territoire est partagé en 3 zones déterminant le plafonnement des honoraires pour le locataire (visite, constitution du dossier, rédaction du bail)

• zone très tendue (Paris et les villes de 1ère couronne), le plafond est de 12 euros par mètre carré de surface habitable ;

• Pour les logements situés en zone tendue, le plafond est de 10 euros par mètre carré de surface habitable.

• Pour les logement situés en dehors des zones tendues et très tendues, le plafond est de 8 euros par mètre carré de surface habitable.

Le propriétaire bailleur prend en charge la totalité des honoraires liés à la mise en location de son bien, à l’exception de quatre prestations qui seront partagées entre le propriétaire et le locataire:

Pour la visite, la constitution de dossier, la rédaction du bail ( le bail peut être modifié à la demande du locataire pendant 10 jours après la signature ) et l’établissement de l’état des lieux,(plafonné à 3€ le m² pour le locataire) le montant des honoraires à verser par le locataire ne doit pas excéder celui payé par le propriétaire bailleur.

La zone de Montpellier est concernée par les points suivants :

• la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs permet de fixer par décret un montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail.
• Le décret prévoit des dérogations à ce dispositif d’encadrement : en cas de réalisation de travaux ou de loyer sous-évalué pour les relocations et en cas de loyer sous-évalué pour les renouvellements de bail. Dans ces cas, une augmentation, dont le niveau est lui-même encadré par le décret, peut être appliquée. Le décret prévoit enfin la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation en cas de différend.
• Le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

a) Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

b) Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

• La moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités prévues à l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
• Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Le coût des travaux d’amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

C - Location vide

Propriétaires et locataires de locaux situés dans certaines agglomérations : application juillet 2012.

D - Congé

Pour reprise du logement à échéance du bail, appartement vide ou meublé.

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :

• reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche (le conjoint - les ascendants - les descendants - le partenaire PACS - le concubin notoire),
• vente du logement loué,
• existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.

Si le logement loué fait l'objet d'une convention Anah ou d'une convention APL, le bailleur ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.

En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose à une amende pénale.

Si vous êtes locataire d'un logement social, vous bénéficiez d'un droit au maintien dans les lieux, sauf dans certains cas.

E - Réduction du préavis de congé

La réduction du préavis de congé par le locataire est ramenée de 3 mois à 1 mois pour locations en zone tendue, à Paris (décret n° 2013 - 392 du 10 avril 2013).

Cette réduction s’applique également si la situation du locataire correspond à un des cas suivants: 1er emploi - mutation - perte d'emploi - locataire bénéficiant du RSA ou allocation handicapé. Attribution d'un logement social.

F - Restitution du dépôt de garantie

La loi de mars 2014 a modifié les règles applicables au délai de remboursement du dépôt de garantie. Deux situations doivent être distinguées.

• Si le contrat de bail a été conclu avant le 27 mars 2014, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai de deux mois à compter du jour de la remise des clés
• Si la signature du contrat de location est postérieure au 27 mars 2014, le délai de restitution peut être réduit à un mois dès lors que l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. En cas de différences (dégradations, travaux à effectuer...), le délai reste fixé à 2 mois.

La colocation est définie comme "la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur".

Les charges sont payées selon les modalités choisies dans le contrat. Elles peuvent :

• être payées pour leur montant réel. Dans ce cas, une provision pour charges est payée mensuellement, et une fois par an, le bailleur réalise une régularisation en fonction des charges réelles,
• être forfaitaires, payées tous les mois, elles ne feront l'objet d'aucune régularisation.

Les colocataires sont tenus par la clause de solidarité: si l'un des colocataires ne paye pas sa part de loyer, le propriétaire pourra exiger le paiement auprès des autres colocataires. En cas de congé de l'un des colocataires, celui-ci demeure solidaire du paiement du loyer après son départ. Par ailleurs, la caution solidaire doit indiquer, sous peine de nullité, le nom du colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution. En effet, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. La loi ALUR restreint le délai de la solidarité du colocataire parti et de la caution en cas de congé : la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date de congé.

L'indexation est l'ajustement annuel du loyer aux coûts de la vie. L'ajustement a lieu une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat.

« Le propriétaire d’un logement loué vide qui veut augmenter son loyer sur la base de la clause de révision annuelle insérée dans le bail doit maintenant se montrer diligent car la date anniversaire du bail devient impérative ». Passée cette date, l’augmentation du loyer en fonction de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ne prend effet qu’à compter de sa demande, sans rétroactivité. Et si le propriétaire se réveille un an après, il sera trop tard pour lui : il est alors censé avoir renoncé à l’augmentation annuelle et ne peut donc plus exiger de rappels de loyer pour l’année écoulée.

L'application était prévue le 1^er janvier 2016. Elle est remplacée par une caution solidaire de l'État qui prendra effet en septembre 2015 pour les jeunes salariés, pour les locataires en difficulté dans une situation précaire.

Le propriétaire peut récupérer les arriérés de charges et de loyer pendant 3 à 5 ans, y compris après le départ du locataire. Ce délai varie selon la date à laquelle est née la dette locative. S'il s'agit d'une révision annuelle de loyer non effectuée, le bailleur dispose d'un an pour réagir.