Faut-il acheter ou louer ?

Bien immobilier.Pour répondre sans crainte d'erreur manifeste d'appréciation, il existe de nombreux paramètres à prendre en considération : moyenne des taux et des prix, situation géographique et professionnelle, conjoncture... Le point central à étudier est la durée de détention du bien : plus vous restez longtemps dans votre résidence principale, plus l'achat est intéressant : en moyenne sur la France, louer est moins couteux qu'acheter si l'on reste moins de 6 ans dans le logement.
 
Calculer le ratio prix/loyer
Il convient de répondre à la question : à combien de loyers correspond le prix d'achat du bien que l'on souhaiterait acquérir. Il faut donc connaître son prix d'achat (hors frais de notaire et frais d'agence...) et le comparer au prix du loyer hors charges. Calculer le ratio prix d'achat sur loyer mensuel vous donne le nombre de mois de loyers nécessaires pour l'achat. Si le prix d'achat divisé par le loyer mensuel est supérieur ou égal à 160, l'achat n'est pas réellement intéressant.
 
Pour un même logement, il est aisé de comparer le prix total de la location et le coût global de l'achat.
  • Pour une location, multipliez le nombre de mois de location par le prix du loyer hors charges (sans ajouter la taxe d'habitation et les charges qui restent les mêmes pour une location ou un achat)
  • Pour un achat, additionnez au prix du logement les frais de notaire, frais d'agence, frais bancaires (assurance emprunteur etc.), taxe foncière, et les frais d'entretien, de travaux, de rénovation.
 
D'autres facteurs doivent être étudiés comme les taux d'emprunt :
  • les taux restent stables  et les prix continuent de baisser : l'achat reste recommandé.
  • en cas de hausse progressive des taux, la baisse des prix sera plus forte, mais plus progressive ; calculez la différence entre le prix du crédit et celui du bien espéré : des opportunités peuvent se présenter.
  • si les taux montent brutalement, le marché pourrait marquer un coup d'arrêt pendant plusieurs mois en attendant que la baisse des prix ne redevienne proportionnellement supérieure à la baisse des taux. Dans cette attente, l'achat n'est plus intéressant car l'emprunt est devenu trop couteux : restez locataire !
 
Enfin sachez tenir compte des variables conjoncturelles
Pour asseoir sa décision, il est nécessaire de se baser sur l'évolution des prix. Or, il est très difficile de la prédire.

Savoir si les prix vont monter ou baisser, dans quelles zones, à quel horizon de temps, sont des considérations quelque peu hasardeuses. Cependant, deux grandes idées peuvent être retenues.

  • Les prix de l'immobilier montent dans les zones densément peuplées : villes, grands centres économiques, etc. C'est un effet mécanique de la loi de l'offre et de la demande.
  • Sur le long terme, aucun produit n'est à l'abri de crises.  Les prix des actifs immobiliers ne font pas exception et ils ne peuvent pas durablement augmenter plus vite que la capacité d'investissement des gens qui les achètent !
  • Enfin, les évolutions d'une vie font que vous serez peut-être amenés à revendre votre bien. Compte tenu des frais de transaction d'environ 10% en intégrant les frais de notaire et de droits d'enregistrement à l'achat, et les frais de d'agence à la revente, acheter pour vendre quelques années plus tard nécessite donc que les prix aient progressé d'au moins 10%,  seulement pour amortir les frais de transaction.
 
Les simulateurs calculent pour vous
En pratique, et si l'on veut tenir compte de tous les critères, il reste assez difficile pour un « non-matheux » de comparer les coûts entre location et acquisition ! Mais pas de souci… Il existe de nombreux logiciels gratuits sur Internet qui effectueront ces calculs à votre place.

Il suffit de renseigner tous les postes (charges, gains et indices de revalorisation). Le logiciel calcule alors le solde net en fonction des données… Il ne reste plus qu’à comparer les soldes en cas de location et en cas d’achat. Certains logiciels proposent eux-mêmes la comparaison et font varier le résultat en fonction de la plus-value escomptée si l’on vend le bien au terme de l’opération. Par exemple, vous cherchez à savoir quelle est la solution la plus avantageuse si la plus-value de la vente de votre bien est estimée à 20 % ; 30 % ; 50 %, etc. Ou à l’inverse si vous envisagez une dépréciation du bien de 20 % ; 30 %, etc. Vous pouvez alors obtenir un résultat en fonction de ces différentes hypothèses, en renseignant  à chaque fois une plus-value différente sur le simulateur. Le résultat est parfois présenté sous forme de courbe : lorsque la courbe de la location se trouve au-dessus de celle de l’achat, il est préférable de louer. Dans le cas inverse, acheter est plus rentable. Au point d’intersection des deux courbes, les deux opérations sont équivalentes d’un point de vue financier…