 Après mûre réflexion et quelques calculs, vous constatez que votre situation vous ouvre la perspective de l'achat immobilier ! Vous êtes donc prêts à vous lancer. Mais une fois de plus, un peu de méthode s'impose. |
| Pour bien acheter, faites-vous une idée précise du marché. |
| Pour cela vous pouvez consulter les études publiées par les fédérations spécialisées ou bien les notaires. Mais rien ne vaut une enquête de terrain. C'est pourquoi, le recours à des professionnels peut sembler judicieux. Ils vous informeront sur les prix, les biens à la vente dans le secteur où vous souhaitez vous installer. Mais vous devrez vous acquitter de frais d'agence (entre 5 et 10% du prix de vente d'un bien immobilier) qui peuvent, certes, être négociés, mais qui restent très élevés.
La négociation est possible d'autant que les agences classiques immobilières se voient concurrencer par de nouveaux réseaux de mandataires qui, en limitant leur frais fixes (pas de local, et donc pas de loyers et de charges à payer par exemple) proposent des tarifs de plus en plus agressifs. Reste enfin le recours à l'achat de particuliers à particuliers. Il représente près d'un tiers des achats immobiliers en France. Dans ce cas, ce sera à vous de poser les bonnes questions car toute la difficulté d'une acquisition entre particuliers consiste à négocier directement le prix d'achat avec le vendeur. Des sites d'évaluation en ligne peuvent vous aider. L'UFC Que choisir en a testé 5, et a placé en première position, à l'issue d'un étude comparative du 26 septembre 2016, le site gratuit meilleursagents.com. |
| Dressez une liste de tous vos impératifs : |
| nombre de pièces, quartier, confort, transport, commerces de proximité, écoles...Visitez le plus possible de biens. Il vous faudra donc dégager du temps. Arrivez un peu en avance à votre rendez-vous et imprégnez-vous du quartier. N'hésitez pas à le faire à plusieurs heures de la journée pour évaluer par exemple les nuisances environnementales aux heures de pointe ! Interrogez les commerçants, les voisins... Faites une vraie enquête de voisinage. |
| Dans l'appartement ou la maison ne vous laissez pas séduire ou rebuter par la décoration. |
| Ne vous fiez pas aux apparences et inspectez tout du sol au plafond y compris les dépendances (parking, cave, garage...). Vérifiez l'état de la toiture, de la charpente, des murs (pour détecter d'éventuelles fissures) les plafonds, les sols. Si vous souhaitez acheter une maison individuelle récente, assurez-vous de l'existence d'une assurance dommage-ouvrage qui vous indemnisera en cas de malfaçons.
Comme dans un appartement, vous ne pourrez pas contrôler la solidité du bâti, vous devrez examiner les parties communes et vous renseigner sur les travaux qui y sont prévues. Il est toujours conseillé de demander l'avis d'un professionnel du bâtiment qui sera en mesure de détecter d'éventuels vice cachés ou défauts. |
| Assurez-vous du bon fonctionnement des équipements (chaudière, installation électrique, plomberie, sanitaire. |
| Demandez à voir les diagnostics que le vendeur doit fournir : ils vous renseigneront sur de nombreux éléments. |
| Faites chiffrer les travaux. |
| En règle générale, un bien ancien avec travaux est moins cher qu'un bien déjà rénové ou neuf. Vous pourrez peut-être réaliser une bonne affaire, à condition que les travaux ne vous entraînent pas dans un gouffre financier. Mieux vaut se faire aider d'un spécialiste du bâtiment ou d'un architecte afin d'éviter les mauvaises surprises. |
| Attention aux vices administratifs : |
| l'exemple le plus fréquent, ce sont les travaux entrepris par le propriétaire comme une piscine ou une véranda sans permis de construire ou sans déclaration préalable. Le plus sûr est de se rapprocher de la mairie avant la signature de l'acte authentique, pour vérifier la conformité des travaux réalisés. |
| Vous avez bien estimé votre budget global |
| Attention, car dans votre plan de financement, vous prendrez en compte le remboursement du (ou des) prêt(s), mais omettrez peut-être les autres coûts qui alourdissent la facture. Outre le prix du logement, il faut débourser les frais d’agence et les droits de mutation (taxes, débours, frais de notaire), qui s’élèvent entre 7 et 8 % du prix du bien dans l’ancien et autour de 3 % dans le neuf. Si le bien nécessite un rafraîchissement, il est plus prudent d’estimer le montant des travaux sur la base de devis fournis par des professionnels afin de l’intégrer dans votre enveloppe de financement. Il ne faut pas oublier non plus les charges annuelles que son achat fait peser sur le budget.
Pour un bien en copropriété à côté de la mensualité de votre crédit s’ajoutent les charges de copropriété, les provisions pour travaux (ravalement, réfection de toiture, rénovation de la cage d’escalier…). Pensez encore à la taxe foncière payée par tous les propriétaires. Enfin, si le logement se situe loin du centre-ville, il faut intégrer le coût d’un ou deux véhicules (assurance et frais d’essence) ou le surcoût d’un abonnement aux transports en commun. |
| Vous savez comment décrocher votre prêt. |
| Pour décrocher son crédit, il est donc impératif de bien évaluer sa capacité d’emprunt. Pour cela, vous pouvez vous adressez à votre banque ou passer par un courtier en crédit immobilier. Ces professionnels font une estimation du montant que vous pouvez emprunter en tenant compte de vos revenus annuels. Ils peuvent aussi vous informer si vous bénéficiez d’un prêt aidé délivré par l’État pouvant compléter votre emprunt principal. Le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, devrait être maintenu jusqu’à la fin 2017.
Ce prêt, qui ne comporte ni intérêts, ni frais de dossier, est accordé pour l’acquisition de la résidence principale : logement neuf, terrain pour construire une habitation, bien ancien à rénover, à condition que les travaux représentent au minimum 25 % du coût de l’opération. Il peut financer jusqu’à 40 % du montant global de l’opération, dans la limite d’un plafond fixé selon la zone géographique et la taille du foyer. « Le PTZ rend solvables des ménages qui ne l’étaient pas auparavant. Il faut donc en profiter tant qu’il est disponible », explique Cécile Roquelaure (Empruntis). D’autres prêts aidés peuvent être cumulés avec un PTZ. Comme, par exemple, le Prêt d’accession sociale (Pas), destiné aux revenus modestes (plafonds de ressources identiques à ceux du PTZ) ou encore le prêt 1 % employeur (prêt Action logement), réservé à certains salariés. Enfin, certaines villes, départements ou régions proposent un prêt gratuit ou à très faible intérêt. Ces aides locales peuvent compléter votre emprunt principal pour l’achat d’un logement ancien, neuf ou social (HLM). Renseignez-vous car leur montant varie selon le lieu et la composition du foyer. |
| Vous savez que vous pouvez renégocier votre assurance emprunteur |
| L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire mais reste indispensable pour décrocher son crédit immobilier. Elle couvre les remboursements du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité temporaire de travail. Surtout, son prix est très élevé. « Il peut représenter jusqu’à 30 ou 40 % du coût total du crédit », estime Maël Bernier de meilleurstaux.com. Les contrats de « groupe » proposés par les banques au moment de souscrire un crédit assurent tous les clients quasiment au même tarif. Ces derniers mutualisent les risques de décès de tous leurs emprunteurs, quel que soit leur âge. Pour réduire la facture, un emprunteur peut souscrire son contrat auprès d’un autre établissement que celui qui lui a accordé le prêt, grâce à la « délégation d’assurance ». Cela permet d’obtenir une couverture individuelle adaptée à votre âge et à votre état de santé.
Jusqu’à la fin 2016, les emprunteurs pouvaient opter pour une assurance moins onéreuse dans les douze mois suivant la signature de leur prêt, à condition d’en trouver une proposant des garanties identiques. Une fenêtre de tir très courte qui décourageait les plus motivés. Mais, désormais, les emprunteurs vont pouvoir résilier leur assurance chaque année s’ils le souhaitent. Cette mesure, adoptée en janvier dernier, a été largement soutenue par l’UFC-Que Choisir. |
