Il est plus facile d’établir un rapport de confiance directement entre bailleurs et locataires. En effet, sans l'intermédiaire d'une agence de location, la communication est beaucoup plus simple, les relations sont humanisées. Le propriétaire et le locataire en lien direct peuvent s’adapter facilement aux différentes situations. Le moindre petit souci pourra être réglé directement et donc plus facilement entre l’un et l’autre. En établissant une bonne communication entre eux, locataires et propriétaires peuvent être rassurés mutuellement. Le propriétaire peut vérifier directement si son locataire est honnête et sérieux. Et en cas de problème dans le logement, le locataire pourra se mettre directement en lien avec lui. Il n’aura pas à subir l'indifférence d'un professionnel. Car les agences immobilières ne sont pas responsables des problèmes qui peuvent intervenir en cours de bail. Elles n’ont  qu’un mandat du bailleur. Car en cas de litige, c'est le propriétaire qui doit s’expliquer. Les agences ne sont pas le bon interlocuteur. C’est pourquoi la loi Alur oblige de toujours mentionner sur le contrat de bail le nom et l’adresse du propriétaire.

Nous conseillons donc aux propriétaires de gérer s’ils le peuvent  directement leur bien avec leurs locataires afin d’établir dès le départ une bonne communication et une bonne entente avec eux.

Selon notre conseillère litige : “ les agences sont des intermédiaires qui servent d’épouvantail à des locataires dont les propriétaires ne veulent pas avoir à rendre des comptes”. Autrement dit souvent les propriétaires peu scrupuleux - par exemple des Sociétés Civiles Immobilières créées par des promoteurs dont le seul objectif est de gagner vite de l’argent sur le dos de leurs associés anonymes - font appel aux agences afin de faire écran aux réclamations des locataires mal lotis dans leurs logements. Et c’est assez efficace, car les locataires n’obtenant pas de réponse de l’agence aux problèmes qu’ils subissent, ne savent souvent pas à qui s’adresser. Bien que lésés, ils abandonnent toute protestation faute de trouver le bon interlocuteur quitte à rester dans des logements ne répondant pas aux conditions de location.

Heureusement, certains courageux arrivent à passer le barrage de l’agence de location. Tel ce jeune homme qui a loué son premier logement par l'intermédiaire d’une agence de Montpellier. L’immeuble dans lequel se trouvait son appartement était nouvellement construit. Il appartient à une société civile immobilière qui a pignon sur rue à Paris La Défense. Dès l'entrée dans les lieux, ce locataire a signalé à l’agence de location que les baies vitrées ne fermaient pas afin qu’elles soient réparées. En vain. Peu de temps après, le système collectif de chauffage de l’eau sanitaire est tombé en panne, puis l’hiver venant, c’est l'installation de chauffage qui ne fonctionnait pas non plus. Malgré de multiples réclamations de la part des nombreux locataires de l’immeuble, rien ne fut réparé. Sans chauffage, avec des baies vitrées fermant mal, au printemps 2017, notre jeune locataire a attaqué la société civile et immobilière (seul et sans besoin  d’avocat). Il a obtenu du juge du juge du tribunal d'instance de Montpellier le remboursement de ses charges locatives de chauffage sanitaire et thermique ainsi que 2000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice subi.

Pour un propriétaire le seul cas où il peut sembler intéressant de recourir à une agence de location, c’est lorsqu’il vit loin de la propriété qu’il loue et qu’il n’est pas en mesure de se rendre sur place pour faire visiter le bien.

Autre raison rarement invoquée par les propriétaires pour demander à un mandataire de s’occuper de leur bien : la croyance qu’il saura mieux le gérer qu’eux-mêmes. Propriétaires, si vous vous sentez incompétents, paresseux ou anxieux à l’idée de devoir vous occuper de vos affaires vous avez tort. 

La recherche d’un locataire est facile pour un propriétaire s’il loue à un prix raisonnable. L’augmentation annuelle et systématique du loyer n’est pas forcément une bonne idée. Elle peut d’une part dissuader les bons locataires de rester dans le logement. D’autre part, cette augmentation peut générer un surcoût d’impôt supérieur à l’augmentation envisagée. Les agences de gérance immobilière ne se posent pas ce type de question. Elles appliquent les augmentations annuelles sans anticiper les conséquences pour le bailleur comme pour le locataire.

La gestion par agence participe à une augmentation générale et inefficace des loyers. Sans les frais supplémentaires occasionnés par les intermédiaires entre le propriétaire et le locataire, les candidats à la location sont plus nombreux.

Les agences gagnent le plus d’argent à l’entrée et ont donc intérêt à la sortie au plus vite des locataires. Elles ont par conséquent intérêt  à un turn-over important. Lorsque le locataire habite plusieurs années les lieux, c'est moins intéressant pour les agences qu’un logement où les locataires se succèdent.

Les propriétaires au contraire, ont avantage à trouver des locataires fidèles qui resteront longtemps dans le logement. Cela évite les frais d'état des lieux, de remise en peinture ou en état avant chaque nouvelle location et autres coûts liés à la relocation. De plus, les manques à gagner lorsque le logement est vide entre deux locations sont ainsi beaucoup plus rares.

Les délais moyens de location sont fort longs avec les agences de location. Ils sont au minimum de 50 jours pour les meilleures agences. Ceci s’explique par les multiples intervenants et les temps de réponse de chacun avant qu’un contrat de location soit signé: propriétaire bailleur, professionnels de l’agence de location, professionnels des assurances loyers impayés…Toutes ces procédures induisent une perte de plusieurs mois de loyer pour les propriétaires bailleurs. Cela, même si la personne de l’agence de location est compétente et sérieuse.

Pour ajouter au surcoût des locations généré par les intermédiaires, de nombreuses agences de location augmentent  le loyer proposé en ajoutant une assurance multirisque habitation. Dans leurs annonces, elles indiquent que l’assurance est “facultative”. Le candidat locataire sait très bien que pour être “choisi”, il devra se plier aux conditions de l’agence

Enfin, les garanties loyers impayés surévaluent elles aussi les prix de location.

De nombreux locataires sont en difficultés pour trouver un logement face aux conditions réclamées par les agences. Trois fois le montant du loyer en revenu mensuel sont nécessaires. Toute une frange de la population ne peut accéder à un logement. Les candidats locataires sont ainsi amenés à utiliser toutes sortes de “combines” pour s’en sortir : sous location, faux papiers ( fiche de paye, fiche d’imposition, carte d’étudiant falsifiés...). 

Les locataires, la plupart à revenus moyens, n’ont pas la possibilité d’avoir des cautionnaires à cause des assurances loyers impayés préférées par les bailleurs. En effet, l’article 22-1  de la loi du 6 juillet 1989 indique qu’il n'est pas possible de demander une caution au locataire si le bailleur souscrit une assurance contre les loyers impayés. Seule exception si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas, le bailleur peut cumuler les deux. C'est la raison pour laquelle sur les conseils implicites de certains gestionnaires de location, des jeunes se font passer pour des étudiants pour pouvoir accéder au logement en cumulant la garantie loyers impayés et la caution de leurs parents ou amis.

Tout n’est que vaste hypocrisie dans un système totalement perverti par des méthodes dont le seul but est la rentabilité financière sans risques pour les intermédiaires au détriment des locataires d’une part et des propriétaires naïfs ou victimes d’une société anxiogène d’autre part.

En effet, les propriétaires qui se croient protégés par les assurances loyers impayés sont bien souvent abusés. Ces garanties fonctionnent très mal. Les conditions pour se faire rembourser en cas de loyers impayés sont telles qu’ils n’ont pratiquement aucun intérêt à souscrire à ces assurances; délais de franchise de plusieurs mois, garantie limitée en montant et dans le temps, détériorations devant être imputables au locataire et limitées en montant et soumises elles aussi à franchise, départ prématuré du locataire garanti  que sous option... Bref, en cas de problème, les propriétaires sont rarement dédommagés malgré un montant de cotisations qui oscille entre 2 et 5% du loyer annuel.

Pour éviter les incompréhensions entre propriétaires et locataires, il est vivement conseillé de lire la totalité du bail, ainsi que les états des lieux d’entrée et de sortie. Il faut faire attention et ne signer qu’en cas d’accord sur tout.

Selon notre conseillère en matière de location à Montpellier, la première cause de litige concerne le non remboursement du dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie, son versement et sa restitution sont encadrés par la loi. Voir toutes les informations à son sujet (montant, versement, délai de restitution, retenue sur dépôt de garantie, recours, intérêts de retard ainsi que les textes de référence.

La deuxième source de litige provient de la non présentation des justificatifs de régularisation de charges payées. Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions demandées par le bailleur au locataire avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année. Voir la liste des justificatifs à produire.

Enfin, la troisième origine de conflit découle du manque de décence du logement loué. Rappelons qu’un logement décent répond à des critères de surface et de confort minimum. Il ne doit pas porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Le bailleur doit aussi assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué. Pour aller plus loin.

Depuis le 1^er novembre 2017, il n’est possible de faire appel au juge de proximité (tribunal d’instance) qu’après avoir utilisé toutes les voies de recours amiables.

Consulter toutes les démarches à effectuer pour trouver une solution amiable, ainsi que des modèles de lettre type pour agir efficacement. En cas d'échec, n’hésitez surtout pas à saisir le juge, seul véritable professionnel. Le tribunal compétent et les délais de saisine dépendent de la nature du litige.