Vous avez décidé de vendre votre logement ?

Deux solutions s’offrent à vous :

• passer par un intermédiaire
• vendre votre bien immobilier seul. Faisons le point sur ces différentes options.

• Une agence : cette dernière ne sera rémunérée que lorsque la vente sera conclue. Il peut s’agir d’une rémunération forfaitaire (c’est majoritairement le cas des agences en ligne) ou d’une commission fixée sur le prix de la vente (en moyenne située autour de 4,5 % toutes taxes comprises du prix de vente). L’agence s’occupera de réaliser toutes les démarches pour vous, de l’estimation du prix de votre logement à la signature du compromis ou de la promesse de vente.

  Vous pouvez décider de confier votre bien à une agence (mandat exclusif ou semi exclusif) ou à plusieurs agences (mandat simple). Dans le cas d’un mandat exclusif, seul l'agent immobilier a la possibilité de présenter votre bien à la vente tandis que lorsque vous signez un mandat semi exclusif, vous conservez la possibilité de trouver un acheteur par vous-même.

   

  Cas particulier des agences en ligne : pour réduire leurs tarifs, les agences en ligne proposent des services à la carte. Afin d’éviter les déconvenues, quelques précautions s’imposent. Vérifiez tout d’abord dans les mentions légales qui est le titulaire de la carte professionnelle et son numéro ainsi que le lieu d’implantation de l’agence. Ces informations permettent de bénéficier de la protection de la loi Hoquet régissant la profession d’agent immobilier.

  Nous vous recommandons la plus grande prudence avec les sites Entreparticuliers.com (déjà condamné pour ses pratiques), Partenaire-europeen.fr (entreprise Montpelliéraine qui se nomme aussi 100%entreparticuliers) et Reseaudesparticuliers.com. Ces derniers font miroiter l’existence d’acheteurs potentiels déjà intéressés par le bien, des fichiers clients composés de milliers d’acheteurs, ou encore de millions de lecteurs par semaine.

   

• Un notaire : activité moins connue des offices notariés, un notaire peut également s’occuper de chercher un acquéreur pour la vente de votre logement moyennement une commission fixée sur le prix de vente. Il est alors le seul intermédiaire pour la vente et cette alternative peut alors permettre de réduire les délais. Certains offices proposent des tarifs moins élevés que les agences.

• Un autre intermédiaire : il existe enfin des services à des tarifs plus compétitifs qui vous accompagnent pour vendre votre bien. Le développement d’internet a facilité ce type de démarche. Vous pouvez donc diffuser en ligne votre annonce sur des sites spécialisés (PAP.fr, Leboncoin…), bénéficier de conseils et de photos professionnelles ou d’aide à l’estimation de votre bien (meilleursagents.com ou seloger.fr).

• Faire une bonne estimation du prix de vente: Il ne suffit pas de prendre un prix moyen au mètre carré et de le multiplier par la surface pour estimer le prix de son bien.
  Pour vous aider dans votre évaluation, vous pouvez consulter l’ensemble des transactions immobilières intervenues en France au cours des 5 dernières années sur le site mis en ligne par la Direction générale des Finances Publiques. Les données sont issues des actes notariés et des informations cadastrales.
  Consultez également l’outil Patrim du Ministère chargé des Finances via votre espace personnel.

   

• Réaliser les diagnostics obligatoires : Les diagnostics, dont le coût est à votre charge, doivent être réalisés par un professionnel certifié et remplissant des conditions d’assurance. Prenez contact avec votre notaire avant la vente pour faire le point sur le dossier à constituer. Il devra être complet pour procéder à la signature de l’acte notarié.

  Voici la liste des principaux diagnostics qui peuvent vous être demandés :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) concerne toutes les ventes de biens bâtis. Il doit obligatoirement figurer dans l’annonce. Sa durée de validité est de 10 ans.
  • ceux qui portent sur l’installation intérieure d’électricité et de gaz ne concernent que les habitations et les installations de plus de 15 ans. Ils sont valides 3 ans.
  • le diagnostic termites, valide 6 mois, est exigé dans une cinquantaine de départements dits « termités », dans des zones délimitées par arrêté préfectoral (contactez votre mairie).
  • un état des risques et pollutions est exigé dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques et dans les zones où l’activité sismique est forte. Vous pouvez le réaliser vous-même à partir des éléments transmis en mairie ou via les informations disponibles sur le site Géorisques du service géologique national (BRGM)  et le site de la préfecture concernée. Sa durée de validité est de 6 mois.
  • le contrôle de l’amiante concerne les biens construits avant 1997 tandis que le contrôle du plomb vise ceux construits avant 1949. En l’absence d’amiante ou de plomb, le diagnostic a une durée de validité illimitée. En revanche, il n’est valide que 3 ans en présence d’amiante et un an en présence de plomb.
  • un diagnostic supplémentaire réalisé par les SPANC (Services publics d’assainissement non collectif) est nécessaire pour les maisons individuelles non raccordées au réseau public d’assainissement. Il est valide 3 ans.
  • un métrage loi Carrez pour la vente d’appartements. Il est valide tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués.
  • une étude de sol, valide 30 ans, sera obligatoire à compter du 1^er janvier 2020 pour sécuriser la construction de maison individuelle, la vente d’un terrain à bâtir dans une zone à risque.

   

D’autres informations peuvent enfin être demandées : précisions sur la sécurité des piscines, la récupération des eaux de pluie, les détecteurs de fumée…

• Sur un plan juridique, vous devez informer l'acheteur de tout élément concernant le bien et notamment l'existence de servitudes, d'hypothèques ou de privilèges.
• Le vendeur d'appartement en copropriété doit fournir le carnet d'entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, le montant des charges courantes du budget provisionnel et des charges hors budget prévisionnel ou encore, les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires. 
• Le vendeur de terrain à bâtir a également des obligations en matière d’information sur la réalisation d’un bornage, les règles d'urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction. Par ailleurs, les ventes de terrains devenus constructibles réalisés par les particuliers peuvent être soumises à une taxe forfaitaire dite "locale" selon les communes et d'une taxe dite "nationale" si la vente constitue la première cession à titre onéreux d'un terrain nu devenu constructible.

Si vous êtes passé par une agence, cette dernière peut vous proposer de rédiger le compromis ou la promesse de vente. Il s’agit d’un acte juridique engageant dans lequel il est possible d’insérer des clauses suspensives. Vérifiez bien que votre agence dispose des connaissances juridiques nécessaires pour rédiger ce document. Vous avez également la possibilité de passer par un notaire pour la signature du compromis ou de la promesse. Le coût de la rédaction de ce document est compris dans la commission de l'agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive.

Si vous vendez une résidence secondaire ou un bien locatif, vous pouvez être soumis à cette taxe qui se calcule de la façon suivante : prix de vente - prix d’acquisition qui peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dès lors que vous les avez supportées et fait réalisées par une entreprise.

Si le résultat est positif, il s’agit d’une plus-value. Elle est diminuée d’un abattement pour durée de détention voir d’un abattement exceptionnel (sous conditions) puis taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Sachez que la plus-value immobilière est exonérée :

• dès 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu ;
• à partir de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.