Loyer : fixation, révision, encadrement

Les règles encadrant la fixation des loyers lors de la signature d’un bail, le renouvellement de celui-ci ou entre deux baux, leur révision en cours de bail, varient en fonction de la commune où est situé le bien. On distingue trois cas de figure :

  • Les communes qui ne sont pas classées en zone tendue où le loyer est fixé librement et n’est concerné que par une révision annuelle en cours de bail.
  • Les communes classées en zone tendue pour lesquelles, en plus de la révision annuelle, la fixation du loyer en début de bail ou entre deux baux est encadrée. On parlera dans ce cas d’encadrement de la révision des loyers.
  • Les communes classées en zone tendue comme Montpellier pour lesquelles l’encadrement au sens strict des loyers s’applique.

Dans chacun des cas ci-dessus se rajoutent des règles sur les fixations ou révisions de loyers après des travaux de rénovation, notamment énergétique.

Ne sont pas concernés par tout ce qui suit, les logements régis par la loi de 1948 ou conventionnés Anah et les logements sociaux qui sont régis par des règles spécifiques. Enfin le loyer des logements classés F ou G (DPE) (zone tendue ou non) dont le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 ne peut être révisé. Les logements classés G+ (DPE de plus de 450 kwh/m2) ne peuvent plus être loués. Cette interdiction devrait être étendue (reste à confirmer) à tous les logements classés G le 1er janvier 2025.
 

1 - Révision du loyer en cours de bail suivant l’IRL

 

L’IRL (Indice de Révision des Loyers) est obtenu à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois. Il est calculé par l’INSEE et publié chaque trimestre. L’IRL pour le 3ème trimestre 2024 a été publié le 15/10/24. Il est de 144.51 soit une augmentation de 2.47% par rapport à celui (141.03) du 3ème trimestre 2023.

Pour que le loyer soit révisé, en cours de bail, chaque année la révision doit être prévue dans le bail sinon le loyer n’est pas révisable. La date de révision est celle indiquée dans le bail. Si la date n’est pas indiquée, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee au moment de la signature du bail. En cas de complément de loyer (voir encadrement des loyers) la révision s’applique sur le loyer+complément.

Attention : La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande. Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Exemple de calcul de la révision : bail signé le 1er septembre 2023. IRL en vigueur : 140.59 (celui du 2ème trimestre 2023), loyer de 800 €, la révision peut intervenir à compter du 1er septembre 2024 avec l’IRL du 2ème trimestre 2024 de 145.17 et le nouveau loyer sera de 800*145.17/140.59 = 826.06 €.

Demande de l’UFC Que Choisir : L’IRL mériterait d’être révisé. En effet, surtout en période de forte inflation, il pénalise fortement les locataires qui subissent à la différence des propriétaires une double peine : l’inflation et l’augmentation de l’IRL qui en résulte. De plus cette double inflation touche souvent des personnes disposant de revenus plus faibles que la moyenne et qui n’ont pas les moyens d’accéder à la propriété. C’est pourquoi l’UFC Que Choisir demande que le calcul de l’IRL soit révisé en prenant plus en compte des indicateurs plus pertinents sur l’inflation, en fixant spécifiquement l’attention sur l’inflation subie par les locataires, ainsi que des indicateurs sur l’évolution de leurs revenus.
 

2 – Fixation et révision du loyer au renouvellement du bail en dehors des zones tendues

En dehors des zones tendues, la fixation du loyer lors d’une première location ou d’une nouvelle location est libre.

Lors du renouvellement du bail, votre bailleur peut vous proposer une augmentation du loyer si le loyer est inférieur aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. On parle alors de loyer manifestement sous-évalué. Il doit vous fournir au moins trois références précises qui justifient le nouveau loyer, c’est-à-dire des éléments de comparaison représentatifs.

Les références de loyer doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Elles peuvent être obtenues auprès des Observatoires locaux des loyers (OLL), des associations de défense des propriétaires ou de locataires ou auprès des agences immobilières.

L’augmentation se décide par accord entre vous et votre bailleur ou, à défaut d’accord, par décision du juge :

  • soit vous acceptez la proposition du nouveau loyer et manifestez votre accord par écrit ;
  • soit vous n’acceptez pas la proposition et vous manifestez votre désaccord par écrit ou ne répondez pas quatre mois avant la fin du bail. Votre bailleur ou vous-même devez alors saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) (cf ci-dessous)

L’augmentation du loyer s’applique progressivement :

  • si l’augmentation est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (1/3 par an pour un bail de 3 ans, 1/6 par an pour un bail de 6 ans) ;
  • si l’augmentation est supérieure à 10 %, elle s’effectue par sixième annuel (1/6 par an quelle que soit la durée du bail).

La proposition de réévaluation du loyer du bailleur, qui doit vous être adressée au moins 6 mois avant le terme du bail, doit respecter un formalisme précis et contenir des mentions obligatoires.

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d'amélioration effectués aux frais du propriétaire. Le propriétaire et son locataire conviennent alors ensemble de la majoration de loyer consécutive à ces travaux soit par une clause présente dans le contrat de location, soit par avenant intégré au contrat de location en cours de bail.
 

3 – Fixation du loyer et encadrement de la révision des loyers dans les zones tendues (art18 de la loi du 06.07.1989)
 

Sont considérées comme zones tendues, les "zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social".

La liste des communes  classées en zone tendue a été fixée par un décret en mai 2013. Dans l’Hérault sont concernées les zones de Sète et Montpellier ce qui ne veut pas dire que toutes communes de la Métropole de Montpellier ou de Sète sont en zone tendue comme le montre la liste des 29 communes suivantes :

Assas, Balaruc-le-Vieux, Balaruc-les-Bains, Castelnau-le-Lez, Clapiers, Fabrègues, Frontignan, Gigean, Grabels, Jacou, Juvignac, Lattes, Lavérune, Le Crès, Montbazin, Montferrier-sur-Lez, Montpellier, Pérols, Poussan, Prades-le-Lez, Saint-Clément-de-Rivière, Saint-Gély-du-Fesc, Saint-Jean-de-Védas, Saint-Vincent-de-Barbeyrargues, Saussan, Sète, Teyran, Vendargues, Villeneuve-lès-Maguelone

  • Fixation du loyer à la mise en location

En zone tendue, lors d’une première location, le loyer est fixé librement. Il pourra, si le bail le prévoit être révisé en cours de bail en fonction de l’IRL.

Par contre, lors d’un nouveau bail avec un nouveau locataire, plusieurs règles s’appliquent visant à encadrer le nouveau loyer. L’ancien loyer doit apparaître sur le nouveau bail et normalement le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire hors révisions suivant l’IRL. Plusieurs cas de figures sont à envisager :

  • Logement resté vacant entre deux locations pendant moins de 18 mois
  • Si aucune révision n’a été appliquée depuis douze mois une révision suivant l’IRL est possible
  • Si des travaux ont été réalisés avant la remise en location deux cas sont à considérer :
    • Les travaux représentent au moins 50% du montant annuel de l’ancien loyer. Si certaines conditions sur ces travaux dans les parties communes ou privatives sont respectées le loyer annuel peut être augmenté dans la limite de 15% du montant de ces travaux.
    • Les travaux représentent au moins un montant annuel de l’ancien loyer. Si ces travaux d’amélioration respectent certaines conditions et datent de moins de six mois, le nouveau loyer peut alors être fixé librement.
  • Logement resté vacant plus de 18 mois
  • Pour les logements classés A, B, C, D ou E au DPE le nouveau loyer peut être fixé librement
  • Pour les logements classés F ou G le loyer ne peut être supérieur au loyer du précédent locataire sauf si le bail a été signé avant le 24/08/2022.

 

  • Fixation du loyer au renouvellement du bail

Au renouvellement du bail avec le même locataire le loyer peut être révisé suivant l’IRL.

En cas de loyer manifestement sous-évalué le loyer peut être révisé. Le bailleur doit présenter des références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat. Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans. Toutefois, la hausse de loyer est encadrée : elle ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

En cas de travaux les mêmes règles que pour une nouvelle location ci-dessus s’appliquent.
 

4 – Fixation et révision des loyers en cas d’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers (prévu dans la loi ELAN du 23/11/2018 ) est beaucoup plus strict que l’encadrement de la révision des loyers ci-dessus. Il ne concerne que les communes ou groupes de communes qui en ont fait la demande et remplissent certaines conditions notamment une très forte tension locative et la mise en place d’un Observatoire local des loyers. La demande déposée par Montpellier en novembre 2020 a été retenue et l’encadrement des loyers s’applique sur la seule commune de Montpellier depuis le 01/07/2022 en s’appuyant sur l’Observatoire local des loyers de l’ADIL

Pour cet encadrement Montpellier est divisé en cinq zones.

Pour chaque zone en fonction du nombre de pièces (de 1 à 4 et+) et de la date de construction le Préfet de l’Hérault fixe chaque année :

- un loyer de référence.

- un loyer de référence majoré, qui correspond au loyer médian majoré de 20 %. Il permet de limiter le niveau des loyers fixés lors de l’entrée dans les lieux dans un nouveau logement et de diminuer le loyer au renouvellement du bail.

- un loyer de référence minoré, qui correspond au loyer médian minoré de 30 %. Il permet de limiter les réévaluations de loyers pratiqués lors du renouvellement du bail.

Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté (application du taux sur le loyer de référence des logements non meublés).

Vous pouvez consulter ici le dernier arrête préfectoral du 18/06/2024 fixant les divers loyers et la majoration pour les meublés pour les contrats conclus entre le 01/07/24 et le 30/06/25

Le complément de loyer

Un complément de loyer peut être appliqué lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison aux logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique. Il peut être également appliqué dans le cas d’une location meublée et doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés. Le complément ainsi que les caractéristiques qui le justifient doivent être mentionnés dans le bail.

Attention : un complément de loyer ne peut vous être appliqué si le loyer fixé est inférieur au loyer de référence majoré.

  • Fixation du loyer à la mise en location (premier occupant ou nouvel occupant)

Plusieurs cas de figure sont à considérer :

  • S’il s’agit d’une première mise en location le montant du loyer peut être fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré.
  • Pour les logements dont le DPE est compris entre A et E
    • Si le logement était inoccupé depuis plus de 18 mois le montant du loyer peut être fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré.
    • Si le logement était occupé au cours des 18 derniers mois le loyer doit être égal à celui du précédent locataire éventuellement révisé avec l’IRL sans pour autant dépasser le loyer de référence majoré.
    • Si des travaux d’amélioration du logement datant de moins de 6 mois ont été réalisés et si leur montant est égal au moins à un an de loyer le montant du nouveau loyer est libre sans dépasser le loyer de référence majoré.
    • Si des travaux d’amélioration du logement ont été réalisés et si leur montant est égal au moins à six mois de loyer le montant du nouveau loyer ne peut dépasser la plus faible des deux limites suivantes : ancien loyer augmenté de 15% ou loyer de référence majoré.
  • Si le loyer était manifestement sous-évalué et si des travaux d’amélioration du logement ont été réalisés et si leur montant est égal au moins à six mois de loyer le montant du nouveau loyer ne peut dépasser la plus faible des deux limites suivantes : la plus élevée entre l’ancien loyer augmenté de 15% ou augmenté de la moitié de la différence des loyers du voisinage sans dépasser le loyer de référence majoré.

 

  • Révision du loyer en cours de bail et au renouvellement du bail

En cours de bail, la révision du loyer suivant l’IRL s’applique si elle est prévue dans le bail. Mais deux nouvelles procédures d’ajustement du loyer peuvent être mises en œuvre.

  • Une action en diminution : Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré. Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat en respectant certaines conditions de forme.
  • Une action en réévaluation : Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. S’il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Il doit faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme. Aucune action en réévaluation ne peut être engagée pour les logements appartenant à la classe énergétique F ou G. Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; il doit alors fournir au moins 3 références de loyers qui doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Ces références doivent faire mention de certaines informations sur les logements
 

5 – Contestation des loyers, sanction, Commission Départementale de Conciliation (CDC), Observatoire des loyers
 

En cas de litige sur le montant du loyer ou sa révision le bailleur ou le locataire peuvent (dans certains cas doivent) saisir la CDC qui peut examiner :

  • Pour les zones tendues où l’encadrement de la révision des loyers s’applique tout litige lié à la révision du loyer. La saisine de la CDC est obligatoire avant celle d’un tribunal.
  • Pour les zones où l’encadrement des loyers et leur révision s’appliquent comme Montpellier tout litige lié à la révision du loyer, à sa fixation, au complément de loyer. Un locataire qui conteste le complément de loyer doit obligatoirement saisir la CDC avant le juge et il doit le faire dans les trois mois suivant la signature du bail. Il appartient au bailleur d’apporter les éléments justifiant du complément. En cas de désaccord persistant le locataire a trois mois pour saisir le tribunal et ,s’il obtient gain de cause, le loyer résultant de la décision s’applique depuis la signature du bail. De même à la signature du bail ou lors de son renouvellement le locataire ou le bailleur peut contester son montant (sous-évalué, surévalué, ou réévalué) devant la CDC mais il doit le faire au moins quatre mois avant l’échéance du bail.

Des sanctions sont possibles contre les bailleurs qui ne respecteraient pas l’encadrement des loyers. En cas de non-respect, le préfet adresse au bailleur une mise en demeure, lui donnant un mois pour se mettre en conformité. Si le bailleur ne réagit pas, il encourt une amende d’un montant maximum de 5000 € pour une personne physique et de 15000 € pour une personne morale.

La Commission Départementale de Conciliation (CDC)

La CDC est une instance paritaire compétente pour aider propriétaire bailleur et locataire à trouver une solution amiable à leur litige. Le passage en commission constitue un mode alternatif de règlement de conflit en offrant, aux bailleurs et aux locataires, la possibilité de se rencontrer pour rechercher ensemble une solution à leur différend et ainsi éviter de comparaître devant le tribunal judiciaire. La saisine de la CDC est gratuite.

La CDC est composée de six membres :

  • Trois représentants issus d’organisations regroupant des propriétaires bailleurs ;
  • Trois représentants issus d’organisations de défense des locataires dont l’UFC Que Choisir Montpellier pour la CDC de l’Hérault.

La saisine de la CDC est facultative pour les litiges relatifs :

  • au dépôt de garantie ;
  • à la révision annuelle du loyer ;
  • à la décence ou non-décence du logement ;
  • au congé donné par le bailleur ou le locataire ;
  • à l’état des lieux d’entrée et de sortie.

En revanche, la saisine de la CDC est obligatoire pour les litiges relatifs :

  • au loyer appliqué au nouveau locataire dans le cas d’un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance ;
  • au complément de loyer ;
  • à l’action en diminution de loyer ;
  • à la hausse d’un loyer sous-évalué lors du renouvellement de bail.

Si la saisine de la CDC n’est pas obligatoire, vous pouvez aussi porter le litige devant un conciliateur de justice. En tout état de cause l’une ou l’autre des deux procédures (CDC ou conciliateur) est obligatoire avant de saisir un tribunal. Et avant de saisir la CDC ou le conciliateur, nous vous conseillons vivement de prendre l’avis de notre association ou de l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement).

Pour en savoir plus sur la CDC et notamment comment la saisir consultez la page dédiée sur le site de la préfecture de l’Hérault.

Observatoires des loyers dans l’Hérault

La mise en place de l’encadrement des loyers à Montpellier est conditionnée à la mise en place d’un Observatoire local des loyers qui doit remplir certaines conditions, respecter un cahier des charges et obtenir un agrément national.

Dans l’Hérault l’Observatoire local des loyers est piloté par l’ADIL et concerne 50 communes sur deux territoires :

  • les 31 de la Métropole de Montpellier plus cinq communes de l’unité urbaine de Montpellier (Assas, Saint Gély du Fesc, Saint Clément de Rivière, Saint Vincent de Barbeyrargues, Teyran) ;
  • les 14 communes de Sète Agglopole Méditerranée.

L’ADIL pilote aussi un Observatoire Départemental des loyers qui couvre le reste du département de l’Hérault mais ne fait pas partie du réseau national.

A titre d’exemple voici les dernières données de ces observatoires pour les loyers hors charge en €/m2 dans les différents secteurs de l’Hérault
 

6 – Pour en savoir plus et évaluer le montant de votre loyer

Les données de ce dossier sont issues de plusieurs sites que nous vous invitons à consulter pour plus de précisions sur certains points (justification d’un complément de loyer, exemples à apporter pour justifier une augmentation ou une diminution de loyer, procédures diverses, etc.) :