Faux.

Le contrat d’énergie (gaz ou électricité) du logement loué est, en principe, souscrit par le locataire. En effet, ce dernier doit pouvoir choisir librement son fournisseur d’énergie. Mais pour que vous puissiez, en tant que locataire, conclure votre propre contrat de fourniture d’énergie, le logement loué doit être équipé d’un compteur individuel faisant partie du réseau de distribution.

En pratique, ce n’est pas toujours le cas. Beaucoup de logements sont équipés d’un compteur divisionnaire aussi appelé « sous-compteur ». Il permet de suivre la consommation en énergie pour le logement mais pas de souscrire chez un fournisseur car il ne fait pas partie du réseau de distribution. Certains logements ne sont pas du tout équipés de compteur, même divisionnaire. Le titulaire du contrat d’énergie du logement loué est alors, selon le cas, le syndicat des copropriétaires ou le bailleur. Dans cette hypothèse, votre bailleur peut avoir prévu une clause dans le bail pour vous demander le remboursement des factures d’énergie du logement loué, en s’appuyant sur les index du compteur divisionnaire ou sur des critères objectifs. Pourtant, la liste des charges récupérables auprès du locataire, fixée par les textes, n’inclut pas cette dépense.

Pour plus de détails, consultez l’idée reçue : « Je n’ai pas de contrat de fourniture d’électricité à mon nom. Mais, la revente d’électricité est interdite, le bailleur ne pourra rien me demander » et les pages « Le saviez-vous ? » : « Un bailleur doit-il installer un compteur individuel ? »

Bon à savoir : les contrats de fourniture d’énergie des parties communes vous concernent aussi.

En plus du contrat que vous souscrivez pour vos consommations personnelles d’électricité ou de gaz, d’autres contrats de fourniture d’énergie avec un titulaire différent peuvent exister. C’est le cas quand votre logement fait partie par exemple d’une copropriété ou d’une monopropriété en présence de parties communes. Les contrats de fourniture d’énergie des parties communes sont alors souscrits soit par le syndicat des copropriétaires, soit par le bailleur. Les dépenses liées aux contrats d’énergie des parties communes ou des éléments d’équipements communs en copropriété font, quant à elles, bien partie de la liste des charges récupérables auprès du locataire.

Pourquoi est-il risqué de penser que le contrat d'énergie est toujours l'affaire du bailleur ?

Il faut déterminer qui est titulaire du contrat en fonction de la configuration du logement loué. Certains termes du contrat de bail peuvent permettre de déterminer s’il existe en pratique plusieurs contrats d’énergie. A défaut de mention claire dans le bail, il faut savoir si le logement loué est équipé d’un compteur individuel ou d’un compteur divisionnaire ou sous-compteur, voire n’est pas équipé du tout d’un compteur.

• En copropriété ou en monopropriété en présence de parties communes, en plus du compteur général pour les parties communes, chaque logement (partie privative) doit être équipé d’un compteur individuel pour permettre à son occupant d’être titulaire du contrat de fourniture d’énergie pour ses consommations individuelles. Mais, en pratique à la place du compteur individuel, le logement peut être équipé d’un compteur divisionnaire ou même ne pas en être équipé. Il n’y a alors qu’un compteur général faisant partie du réseau de distribution donc un seul contrat de fourniture d’énergie pour les parties communes et les parties privatives dont le syndicat de copropriétaires ou le propriétaire est le titulaire. Il est nécessaire d’installer un compteur pour les parties communes dès qu’il existe un éclairage ou des éléments d’équipements communs comme l’ascenseur ou une installation de chauffage ou de production d’eau chaude collective. Le syndicat des copropriétaires, en copropriété, ou le bailleur, en monopropriété, est titulaire du contrat de fourniture d’énergie qui correspond aux parties communes.
• En monopropriété et en présence d’un seul logement (maison individuelle), il n’y a pas de partie commune. Un seul compteur est nécessaire et le locataire est alors le titulaire du contrat de fourniture d’énergie. 

Attention, les dépenses liées à l’énergie pour les parties communes concernent le locataire car il s’agit de charges récupérables auprès de lui. En cas de hausse de prix des contrats souscrits par la copropriété ou le bailleur, les locataires sont impactés puisque le montant des provisions et des régularisations de charges risquent d’augmenter.

Le titulaire du contrat de fourniture d’énergie et son usage impactent l’application du code de la consommation au contrat de fourniture d’énergie.

Le locataire personne physique qui souscrit son contrat d’énergie pour un usage d’habitation est un consommateur. Il bénéficie des règles du code de la consommation sur les contrats de fourniture d’énergie notamment sur la modification contractuelle et le droit de résiliation.

En revanche pour les autres titulaires potentiels de contrat de fourniture d’énergie, le bénéfice du code de la consommation n’est pas toujours évident.

Ainsi le syndicat des copropriétaires est un non-professionnel quand :

• La puissance électrique souscrite est égale ou inférieure à 36 kVA ;
• La consommation annuelle du contrat de fourniture de gaz est inférieure à 30 000 kWh.

Il bénéficie alors des dispositions du code de la consommation sur la modification contractuelle et le droit de résiliation. En revanche, il est considéré comme un consommateur non domestique si la puissance ou la consommation annuelle de référence du contrat dépasse les seuils indiqués ci-dessus.

De même le bailleur peut être une personne physique ou une personne morale (société civile immobilière, société de HLM).

L’application du code de la consommation au contrat souscrit par un bailleur personne physique avec un fournisseur d’énergie n’est pas évidente même si le contrat correspond à une puissance ou une consommation annuelle inférieure aux seuils précités.

• Un bailleur qui loue en location vide peut effectivement être considéré comme un consommateur tant que les seuils précités ne sont pas dépassés.
• Mais un bailleur qui loue en location meublée ne sera pas forcément considéré comme un consommateur car la location est parfois qualifiée d’activité commerciale. Il est considéré dans cette hypothèse comme un consommateur non domestique.
• Une société civile immobilière est parfois considérée par la jurisprudence comme un non-professionnel.
• Le bailleur social est considéré, quant à lui, comme un consommateur non domestique.

Par ailleurs, quand le bailleur est titulaire d’un seul contrat portant sur un immeuble en monopropriété, les seuils d’application du code de la consommation peuvent vite être dépassés s’il loue plusieurs logements non équipés de compteurs individuels. Dans ce cas, il est considéré comme un consommateur non domestique.

Or les règles de résiliation ou de modification du contrat souscrit par les consommateurs non domestiques sont moins favorables. Ainsi, le contrat de fourniture d’énergie du syndicat ou du bailleur, lorsqu’il est qualifié de consommateur non domestique, est soumis, avec des spécificités, à certains articles du code de la consommation sur la fourniture d’énergie et au code de l’énergie. Ainsi :

• Le contrat de fourniture de gaz d’un consommateur non domestique peut être modifié selon les modalités contractuelles. Et il doit être résilié selon les modalités prévues au contrat qui peut prévoir une durée d’engagement.
• Le contrat de fourniture d’électricité peut être modifié par le fournisseur sous réserve du respect d’un délai de prévenance de 15 jours avant la date de prise d’effet de la modification envisagée.

De plus, les tarifs réglementés de vente d’électricité bénéficient aux consommateurs finals domestiques, y compris les propriétaires uniques et les syndicats de copropriétaires d’un immeuble unique à usage d’habitation pour leurs sites souscrivant une puissance inférieure ou égale à 36 kilovoltampères.

Enfin seuls les consommateurs sont protégés contre les coupures en cas d’impayés pendant la trêve hivernale.

Si le locataire n’est pas titulaire du contrat, il y a une hausse du risque d’impayé pour le bailleur.

En conséquence de la hausse des charges, les bailleurs risquent de supporter plus d’impayés. Pour éviter d’avoir à supporter l’impayé des consommations d’énergie individuelle de son locataire, il est souhaitable pour le bailleur personne physique d’installer un compteur individuel pour le logement loué. Il évite ainsi les difficultés en cas de défaut de paiement du locataire. Il diminue aussi la puissance ou la consommation annuelle du contrat dont il est titulaire, idéalement en dessous des seuils de 36 kVA et de 30 000 kWh pour bénéficier des dispositions du code de la consommation.